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“华体会”宁波正式出台两份文件 商品房预售资金须存入监管账户

“华体会”宁波正式出台两份文件 商品房预售资金须存入监管账户

本文摘要:原标题:宁波月实施两份文件 商品房预售资金需现金监管账户目前宁波房地产市场多数是使用预售方式,房子还在建,购房者的购房款早已转交了开发商,这竟然很多购房者有种不安全性的感觉,万一开发商拿了钱挪作他用甚至卷款跑路了,那购房者岂不两头落空了?

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原标题:宁波月实施两份文件 商品房预售资金需现金监管账户目前宁波房地产市场多数是使用预售方式,房子还在建,购房者的购房款早已转交了开发商,这竟然很多购房者有种不安全性的感觉,万一开发商拿了钱挪作他用甚至卷款跑路了,那购房者岂不两头落空了?为了更进一步规范房地产市场,杜绝这种情况的经常出现,宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心分行、宁波银保监局 、 宁波市住房公积金管理委员会办公室关于印发《宁波市商品房预售资金监管实施细则(全面推行)》和《宁波市存量房交易资金监管办法(全面推行)》两份文件,其中规定,房地产开发企业应该自由选择在商品房预售项目所属区县(市)的商业银行机构作为监管银行,并以宗地为单位成立商品房项目预售资金监管账户,不得按预售出厂分别与有所不同的监管银行签定预售资金监管协议。预售首付款、分期付款、重复使用缴付、银行按揭贷款、住房公积金贷款应该全部现金预售资金监管账户。在预售过程中开发商经常出现适当违规行为,由属地住建部门约谈企业,停止网签,责令限期排查;逼不排查的,列于房地产开发企业不当信用记录;导致损失的,分担适当法律责任。

全文如下宁波市商品房预售资金监管实施细则(全面推行)第一条 为更进一步规范全市商品房预售资金监督管理,防治和增加房地产交易风险,确保购房人合法权益,确保房地产市场长时间秩序,根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(浙建房〔2010〕72号),融合宁波实际,制订本细则。第二条 市住房城乡建设行政主管部门(以下全称“市住建部门”)负责管理对全市商品房预售资金监管工作的监督指导。

区县(市)、研发园区住房城乡建设行政主管部门(以下全称“属地住建部门”)明确负责管理辖区内商品房预售资金监管工作的监督管理。中国人民银行宁波市中心分行、宁波银保监局及派驻区县(市)办事机构(以下分别全称“人行部门”、“银保监部门”)负责管理辖区内商业银行商品房预售资金监管工作的监督管理。住建部门、人行部门、银保监部门总称为“监管部门”。

第三条 房地产开发企业应该自由选择在商品房预售项目所属区县(市)的商业银行机构作为监管银行,并以宗地为单位成立商品房项目预售资金监管账户,不得按预售出厂分别与有所不同的监管银行签定预售资金监管协议。海曙区、江北区、鄞州区行政区域内的商品房预售项目,可以在该三个行政区域内自由选择一家商业银行机构作为监管银行。商业银行在商品房预售项目所在区县(市)无分支机构的,房地产开发企业可以自由选择该商业银行在本市的市级机构作为监管银行,商业银行市级机构应该遵守商品房预售资金监管职责,不得将监管职责委托、登录给所属其他机构。

第四条 工程造价按照房地产开发企业获取的经具备专业资质的耗资咨询机构编制并签署盖章的工程预算清册总额确认,但单位建安工程综合耗资不得高于市住建部门发布的标准。全装修住宅商品房项目的工程造价应该还包括企业申报的翻新工程造价。第五条 房地产开发企业与按揭贷款银行签定按揭贷款合作协议时,应该具体誓约按揭贷款必需必要划归项目预售资金监管账户。

房地产开发企业应该将按揭贷款合作协议和预售资金监管协议上载至预售资金监管系统备案。房地产开发企业申请人商品房预售许可时,应该向属地住建部门递交已备案的预售资金监管协议以及按揭贷款合作协议文本。第六条 属地住建部门在派发商品房预售许可证前,应该对商品房项目的工程造价支出清册、预售资金监管协议和按揭贷款合作协议文本等资料展开核查,并开会涉及部门、房地产开发企业、建筑总承包单位、建设监理单位、监管银行、有合作意向的按揭贷款银行,对商品房项目预售资金监管事项及涉及责任展开交底,构成书面记录。房地产开发企业在销售过程中减少、调整按揭贷款合作银行的,应该在签定按揭贷款合作协议或调整后三个工作日内书面告诉属地住建部门。

追加按揭贷款合作银行的,房地产开发企业不应将按揭贷款合作协议上载至预售资金监管系统备案。第七条 房地产开发企业应该在销售现场审批经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行,以及监督举报电话。

第八条 预售首付款、分期付款、重复使用缴付、银行按揭贷款、住房公积金贷款应该全部现金预售资金监管账户。房地产开发企业用于POS机缴纳预售款的,不能用于与监管账户初始化的POS机。监管银行应该因应、帮助房地产开发企业缴纳售房款的涉及工作。

监管银行应付监管项目积极开展定期巡查,掌控监管项目的销售情况。房地产开发企业应该向监管银行递交还包括合约编号、网签贴现金额、网签全额金额等内容的对账表格(表格样式闻附件),监管银行应该比对总额,并对售房款到账总额展开盖章证实。

房地产开发企业申请人办理商品房预售合约备案时,应该悉数递交经监管银行证实的对账表格。按揭贷款银行须按月向监管银行上报按揭贷款派发表格(表格样式闻附件),不得将按揭贷款划归非预售资金监管账户。监管银行应该按照商品房预售合约编号创建资金进账台账,对按揭贷款划归预售资金监管账户的情况展开追踪和监督,按月汇总监管项目的预售首付款、重复使用缴付、购房贷款到账情况。第九条 商品房预售监管资金范围为监管项目工程造价的130%,监管项目有以该项目土地抵押借贷贷款的,土地抵押借贷贷款的本息也划入监管范围。

预售监管资金分成重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金实施动态监管。重点监管资金额度为预售监管资金每一缴纳时点至商品房交付给条件不具备时,剩下工程造价的130%和土地抵押贷款本息余额的总和。一般监管资金是指远超过重点监管资金额度的预售监管资金。

第十条 房地产开发企业可凭银行开具的借贷期限涵括预售商品房项目建设工期以及完工、交付给,且单方不能撤消的现金保函,更换同等额度的监管资金。现金保函应该具体兑付条件和兑付程序。

第十一条 监管资金按照预售资金监管协议和本细则的规定开支。预售资金监管账户资金余额不得高于本细则第九条第二款规定的重点监管资金额度。监管银行根据建设监理企业开具的工程进度证明缴纳适当的工程款项。

从预售资金监管账户监管资金中缴纳工程款项的,施工总承包单位为收款方。监管银行缴纳工程款项,应该经过房地产开发企业、施工总承包单位、建设监理单位三方联合签署证实,凭发票及涉及材料划归施工总承包单位账户;确需必要划归分包单位账户的,发票及涉及材料需经施工总承包单位签章证实并获取分包合约。从预售监管资金中缴纳非工程款项的,应该经过房地产开发企业、收款单位等有关各方签署证实或按照涉及规定,由监管银行凭发票及涉及材料展开缴纳。非工程款项总计缴纳总额不得远超过项目工程造价的20%,已用作工程款项的贷款资金的交还不属于非工程款项的缴纳。

第十二条 监管银行找到预售资金进账情况异常,或者找到房地产开发企业申请人缴纳工程款项与已完成的工程量或者工程进度显著相符的,应该敦促房地产开发企业或涉及按揭银行排查,并及时向监管部门报告。第十三条 商品房监管项目不具备交付给条件后,房地产开发企业凭涉及证明材料向监管银行明确提出监管资金账户撤消申请人。

商品房监管项目土地已抵押(不不含开建工程抵押)的,房地产开发企业应该在土地抵押权吊销后,方可申请人监管资金账户撤消。房地产开发企业应该将监管资金账户撤消申请人同时上报属地住建部门。第十四条 房地产开发企业有下列情形之一的,由属地住建部门约谈企业,停止网签,责令限期排查;逼不排查的,列于房地产开发企业不当信用记录;导致损失的,分担适当法律责任:(一)并未在售楼处显著方位审批本细则第七条规定资料的;(二)并未按规定及时将售房款现金预售资金监管账户的;(三)勾结按揭贷款银行或者协同按揭贷款银行将商品房按揭贷款划归非预售资金监管账户的;(四)获取欺诈材料申请人拨给商品房预售监管资金的;(五)其他变相躲避商品房预售资金监管的不道德。

第十五条 施工总承包单位、分包单位、建设监理单位掩饰、虚构事实或者开具欺诈证明材料,收买或者帮助房地产开发企业收买预售监管资金的,由属地住建部门依照规定处置并列于建筑业不当信用记录;导致损失的,分担适当法律责任。第十六条 商业银行有下列情形之一的,由监管部门责令排查;情节严重或者导致严重后果的,按照涉及规定采行行政处罚、停止部分业务等监管措施;导致损失的,分担适当法律责任:(一)监管银行并未按拒绝掌控实际重点监管资金额度的;(二)监管银行私自拨给资金,或帮助房地产开发企业侵吞商品房预售资金的;(三)按揭贷款银行并未按规定将预售资金划归监管账户的。第十七条 创建商品房预售资金监管系统,对商品房预售资金实行网络化管理。

各商业银行网络系统应该与监管系统展开数据接入,保证监管信息动态传输,并获取适当的金融服务,监管部门不应大力运用监管系统强化对资金监管工作的监督管理。第十八条 购房人应该大力确保自己的合法权益,因应监管部门、银行、住房公积金管理部门,将预售资金现金监管账户。第十九条 2019年11月15日起申请商品房预售许可证的项目按照本细则实施。宁波市存量房交易资金监管办法(全面推行)第一条 为更进一步规范我市存量房交易市场不道德,防治和增加房地产交易风险,确保交易当事人合法权益,根据住建部等部门《关于强化房地产中介管理增进行业身体健康发展的意见》(建房〔2016〕168号)、《关于规范购房融资和强化反洗钱工作的通报》(建房〔2017〕215号)、《关于更进一步规范和强化房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)和市住建委等八部门《关于强化房地产经纪管理的实行意见》(甬建发〔2017〕10号)等文件拒绝,融合我市实际,制订本办法。

第二条 市住房城乡建设行政主管部门负责管理对全市存量房交易资金监管工作的监督指导;区县(市)、研发园区住房城乡建设行政主管部门(以下全称“属地住建部门”)明确负责管理辖区内存量房交易资金监管工作的监督管理。中国人民银行宁波市中心分行、宁波银保监局及派驻区县(市)办事机构(以下分别全称“人行部门”、“银保监部门”)负责管理辖区内商业银行积极开展存量房交易资金监管工作的监督管理。

住建部门、人行部门、银保监部门总称为监管部门。第三条 本市范围内国有土地上的存量房交易,其交易资金监管限于本办法。第四条 本办法所称之为存量房交易监管资金指交易双方当事人在存量房买卖合同中誓约的房款(还包括重复使用缴付、分期付款、首付款、按揭贷款等),定金、办理存量房出让所牵涉到的税费和房地产经纪机构的佣金由交易当事人自行誓约否划入资金监管。

第五条 由房地产经纪机构促使的存量房交易,交易当事人不应自由选择适当的获取交易资金监管服务的商业银行机构(以下全称“监管银行”)办理存量房交易资金监管。房地产经纪机构及其从业人员不得必要或间接开立代管存量房交易资金。自行成交价的存量房交易,当事人可强迫自由选择否办理交易资金监管。

第六条 采行资金监管的交易双方应该在存量房买卖合同网签时誓约以资金监管方式结算房款。买受人须要申请人个人购房商业贷款的,贷款银行和监管银行有误同一家银行,在已完成合约网签后向贷款银行申请人获得贷款意向;申请人住房公积金贷款的,在合约网签备案后,递交住房公积金贷款申请人。贷款银行、住房公积金管理部门应该在法院买受人贷款申请人后七个工作日内具体贷款意向或已完成贷款审核;申请人人组贷款的,不应在九个工作日内具体贷款意向和已完成贷款审核,并及时将结果告诉申请人。第七条 自行成交价的存量房买受人申请人个人购房贷款时(不含住房公积金贷款),贷款银行或住房公积金贷款主办银行应该警告当事人办理交易资金监管,并提醒自行结算房款的风险。

申请人个人购房贷款(不含住房公积金贷款)的买受人,必需获得贷款银行的贷款意向或已完成住房公积金贷款审核后方可办理先前交易申请。第八条 交易双方当事人不应与监管银行签定交易资金监管协议,对交易基本情况、交易资金监管范围和额度、监管账户开办、监管期限、资金到账时间、利息、资金直管以及交易事项中止或协议中止时的资金直管、监管银行责任、违约责任等内容做出明确誓约。第九条 交易双方当事人以在监管银行的个人承销账户作为交易资金监管账户,监管银行应付账户资金展开失效管理,资金的缴存和直管皆不应通过该账户展开。监管期间,双方皆不应维持上述账户状态长时间。

监管账户延续期间产生的资金利息归属于,由交易双方当事人自行誓约。第十条 交易双方当事人应该在买受人获得贷款银行贷款意向、已完成住房公积金贷款审核后的五个工作日内已完成纳税并向不动产注册机构申请人办理不动产注册,逾期须要新的申请人获得贷款意向、住房公积金贷款审核。

第十一条 监管银行不应申请人获得房产监管服务平台用于权限,并严苛按照平台用于规范展开操作者;在办理资金监管和贷款业务时应网签合约作为审查依据;严苛按照资金监管协议即时直管交易资金。监管银行不应向存量房交易当事人获取使用权服务。

第十二条 存量房交易过程中,交易当事人不应充份理解交易风险和交易资金监管内容。房地产经纪机构及其从业人员应该在获取存量房买卖合同网签服务时告诉当事人关于资金监管的涉及内容,帮助当事人与监管银行签定资金监管协议。

第十三条 监管部门与监管银行不应创建信息互通机制,通过房产市场监管服务平台构建住房信息查找、存量房交易资金监管协议网签以及贷款业务办理、监管资金直管等信息分享。第十四条 监管银行在获取交易资金监管服务过程中,不得有以下不道德:(一)并未按本办法第六条规定办理贷款意向申请人的;(二)并未按本办法第七条规定警告当事人办理交易资金监管、提醒自行结算房款风险的;(三)并未按本办法第八条规定与交易双方当事人签定资金监管协议的;(四)并未按资金监管协议遵守誓约的;(五)并未按监管服务平台用于规范展开操作者的;(六)违背本办法第十一条第二款规定缴纳办理资金监管的服务费用。

违背资金监管规定的,由监管部门责令排查;情节严重或者导致严重后果的,按照涉及规定采行行政处罚、停止部分业务等监管措施;导致损失的,分担适当法律责任。第十五条 房地产经纪机构及其从业人员在获取经纪服务过程中,不得有以下不道德:(一)并未及时告诉交易双方当事人资金监管的涉及内容;(二)违背本办法第五条第一款规定,必要或间接开立代管存量房交易资金及定金;(三)借资金监管或贷款审核之名缴纳驻华服务费用;(四)予以交易双方同意登录监管银行。

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违背涉及规定的,由属地住建部门约谈经纪机构负责人,责令限期排查;逼不排查或排查不符合要求的,停止网签,列于房地产经纪机构及其从业人员不当信用记录,情节严重的中止监管服务平台用于权限、经纪机构备案资格;导致损失的,分担适当法律责任。第十六条 本办法自2019年11月15日起实施,《关于积极开展存量房交易资金托管地服务工作的通报》(甬建发〔2010〕90号)、《关于更进一步强化存量房交易资金托管地服务工作的通报》(甬建发〔2014〕27号)自本办法实施之日起废除。


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